2018.03.10

ニッセイグローバルリートインデックス買増

2月初旬からの株価暴落に引きずられるような形でREITも下落している。海外リート投信は、ニッセイグローバルインデックスファンドをこれまで90万円分買い増してきたが、10万円さらに買い増しした。約定日は3月6日、基準価額は13.055円だった。

このところの値動きはこんな感じ。年明けに大きく下落してそれが戻ってこない感じ。

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2018.02.25

日本再生可能エネ(9283)買い増し

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日本再生可能エネルギー投資法人(9283)を先週買い増した。

公募増資の受渡日にあたる16日に98,700円で買い増したが、さらに先週2/20に103,500円で買い増しカブコムで計3株となった。先週末終値102,000円ベースでも分配金利回りは6.27%もある。こんなに安値で放置されているなら、余剰資金で思い切って大きく買付けてもいいと思っている。なんでこんな安値で放置されているんだろうか。ちょっと不安になってくる。

インフラファンドの先週末終値はこんな感じ。

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2018.02.18

日本再生可能エネルギー(9283)の公募増資と下落

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日本再生可能エネルギーインフラ投資法人(9283)の公募増資の受渡日が16日だったためこの日、大きく下落した。公募価格は103,740円、この日の寄付は98,700円、終値は99,500円だった。

あまりこのことを認識せずカブコムで寄付成行で買いを入れていたので98,700円で買った。1株は持っていたので計2株ということになる。現時点での分配金利回りはなんと6.43%、明日の寄付でもう一株買い増すか。

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2018.01.13

インフラファンドはあっという間に値上がり

先週割安なインフラファンドについて書いたのに、今週すごい上昇をしてしまい、今週末時点で投資妙味はなくなってしまった。4つあるファンドのうち、タカラレーベンを除いてはすべて、分配金利回りが5%台前半まで下がってしまい、これではJ-REITに対して優位性があまりない。

日本再生エネルギーインフラ投資法人(9283)だけは今週週明けに106,000円で買ったが、その他は少し下に指値を入れていた。

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ごちゃごちゃ考えずに、成行で全部買っときゃよかった。

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2018.01.08

J-REITがいつまで経っても上がらないナゾ

株が年明けから熱狂的な上昇をしているのと裏腹に、J-REITは相変わらず低迷している。

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なぜ株価が上昇するのにJ-REITは上昇しないのか?そもそも株価とJ-REITは連動するものなのか?ということを理解する必要がある。

長期金利とREITの関係は、巷間云われているのは、長期金利とREITの分配金利回りの金利差が一定になるように動くので、日銀のマイナス金利政策で長期金利が低下し、それに伴いREITの分配金利回りが低下つまりREIT価格は上昇した。その後長期金利が上昇して来たため分配金利回りが上昇しREIT価格は下落した。本当だろうか。

そもそもREITは株と違い、キャピタルゲインを狙うものではなく、利回りの良さから分配金を狙うものであり、債券的な色合いが強い。一時期株価の上昇とJ-REIT価格上昇がなんとなく連動していた時期があったため、なんとなく相関が高い、と勘違いしていたのかもしれない。債券と考えると、株価が上昇すると価格は下がる傾向にある筈である。

ただ、それにしても上がらなさ過ぎる、というのが印象である。この理由として、金融庁が毎月分配型REIT投信に注文を出したせいで、投信が手持ちのREITを売った、ということを挙げる記事もよく見る。

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インフラファンドについて

インフラ投資法人はREITにカテゴライズされるものではないのかもしれないが、利益の90%以上を分配金に回すと法人税が免除されるため高利回りが期待できる。投資対象が不動産ではなくインフラであるが似ているシステムであるし、またYAHOOのJ-REITの記事ではREITにカテゴライズされている。

大変不勉強ながら、今日の朝日新聞の記事を見て初めてインフラ投資法人を知った。というか、名前は今まで見ていたが、何者か理解していなかった。

現在東証に4つのインフラ投資法人が上場されているが、いずれも投資対象は太陽光発電であるため、太陽光発電専門のファンド、と考えてよい模様。

先週末時点で4つの投資法人の投資口価格、分配金利回りはこのようになっており、J-REITに比べると分配金利回りが6%程度もあり、非常に高い。

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一番最初に上場された、タカラレーベン(9281)は分配金利回りは6.48%、時価総額120億円である。J-REITと比較すると、時価総額的には一番少ないマリモ地方創生リート(3470)が100億円なのでその程度の規模、ということになる。

この分配金利回りの高さはそのままリスクの高さを表しているといえるが、インフラ投資法人というもの自体がまだ知名度が低いだけの理由で安値で放置されている可能性もあり、投資対象として候補に入れておきたい。数が少ないので分散投資もしやすい。1口づつ全部買っても40万円弱である。

最後にこの3か月の4つの投資法人の値動きだけ記録しておく

(1) タカラレーベン(9281)…11月が決算でその日を境に大きく下落しているが、その後上昇しすでに窓埋めされている
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(2) いちごグリーンインフラ(9282)…年明け前後で値動きが激しいが徐々に一貫して上昇している
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(3) 日本再生可能エネルギー(9283)…ここが1月決算なので現時点では狙い目か。ここもずっと上昇している。
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(4) カナディアンソーラー(9284)…4つの投資法人の中でおそらく一番若く、そして時価総額が大きく分配金利回りが低い。他の投資法人に比べるとやや手を出しづらい感じがする。
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2017.12.31

12月権利落ちのブロードリーフ(3673)、すかいらーく(3197)、インヴィンシブル投資法人(8963)

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ブロードリーフ(3673)は株主優待目当てで1,110円で裸買いしていた。権利落ちの27日に下落し、年末の終値は1,048円。このまま持っているか、ある程度戻したら売るか、まだ決めていない。株主優待は12月末100株でQUOカード3,000円分。配当金は2,125円(たぶん)で配当利回りは2.1%。1,110円に売り指値入れている。

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すかいらーく(3197)はカブコムで一般信用のクロス取引をし、権利落ち27日に現引した。経費は550円かかっており、株主優待は12月、6月末100株で各々食事券3,000円。配当利回りは2.5%。最終日につい1,600円で買ってしまい、もしかしたら長期保有になるかも。年末終値は1,603円

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インヴィンシブル(8963)は権利落ちの27日思いの外下落が小さく、その後48,000円辺りに戻してきた。カブコムで3口保有していたが、あまり長期保有するつもりはなく、28日に48,000円で売った。譲渡益は3,000円ほどだったが、分配金が1,564円x3のはず。分配金利回りは6.52%もある。

売却の理由はカブコムの現金がやや不足してきたためで、KDDIや関電を売ってしまえばまた買い戻してもいいかなと思っている。

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日本賃貸(8986)、平和不動産リート(8966)を売却

長い間保有していた日本賃貸(8986)、平和不動産リート(8966)を売却した。日本賃貸は4口、平和不動産リートは3口。NISAでJ-REITの投信を買ったのでポートフォリオのバランスを整えるための売却。

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日本賃貸は2013年3月に75,400円、2013年5月に59,900円、2013年12月に64,000円、2015年7月に76,200円で買っている。売却時は80,500円。株価の推移をみると、この2年間ほどほとんど動いていない。年末の株価82,200円で分配金利回りは4.63%。売却益は手数料込で45,648円だった。計算してみるとキャピタルゲインは16.5%になる。約4年分の分配金ということか。

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平和不動産は2015年3月に91,000円、2015年12月に83,300円、2016年11月に77,500円で買っている。売却時は93,900円。年末の株価は93,600円、分配金利回りは4.33%となっている。売却益は手数料込で29,199円。キャピタルゲインは11.6%

平和不動産リートはまだこの1年で上昇の傾向がみられるが、日本賃貸は驚くほど平坦な動きである。日経平均がこの1年で20%上昇しており、出遅れ感(出遅れなのか?)が強い。ポートフォリオ的には投信に組み込まれていない個別REITを保有するのが正しい運用なのだろうが、そこまで調べていない。

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2017.12.10

ニッセイJリートインデックスファンド買付

結局いろいろ悩んだが、NISA口座でJ-REITの投信を100万円分注文した。この投信のこの3年の値動きはこんな感じ。まあ儲からないかもしれないが、長期的な視点で考えることにする。

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リートが上がらない件

東証REIT指数は相変わらず上げ渋っている。11月下旬に1,700に届きそうだったがまた下落して先週末は1,660あたりである。

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分配金利回りは非常に高いのになんでこんなに安値になっているのか、不思議で仕方がない。

SBI証券のNISA口座は今年はまだ使わないまま120万円枠が残っている。勿論無理して何か買う必要はない。これまで3年続けてバランスファンド(世界経済インデクスファンド)を買っている。こいつの現在の基準価額は22,630円。平均取得単価は19,442円となっている。

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なので、REITを100万円分買おうかと思っている。なぜかというと、株価が世界的に現在上昇しており今株を買うと天井買いの恐れがある、J-REITは上げ渋っており逆に買い時に見える、海外REITはすでに90万円分特定口座で買っている、J-REITは個別銘柄を持っているがいろいろ考えるのが面倒なのでETFもしくは投信に乗り換えたい、など。最初ETFにしようかと思ったが、どうもどのETFも分配金があるのでNISA口座だと再投資がややこしそうなので、分配金の出ない投信がいいかと考えた。

で、少し調べたのが↓。これは、J-REITのETF(MAXIS Jリート上場投信、1597)と分配金が出ないニッセイJリートインデックスファンドと日経平均のこの1年の比較である。

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緑の日経平均がこの1年で20%近く上昇しているのに対し、J-REITはむしろ下落している。青が投信、赤がETFであるが投信がETFを上回っているのは分配金の有り無しの違いである。分配金なしは要するに分配金分を再投資していると考えればよいが、それでもこの1年はマイナスになっているということになる。こんなんに投資していいのだろうかと、ちょっと思うが、まあいいか。

ちなみに1597の信託報酬は0.25%、ニッセイJリート…の信託報酬は0.27%である。J-REITのETFは出来高がすごく小さくそれもなんだか不安要素である。ETFの場合出来高はあまり気にしないでいいのかもしれないが。

SBI証券で保有している個別J-REITは、買付価格で222万円、現時点の評価額が230万円で含み益はたった7万円にしかなっていない。

8953 398,906 405,800 リテールファンド
8956 327,114 318,300 プレミア
8960 160,170 162,400 ユナ
8966 252,117 278,700 平和
8985 163,406 157,800 JHR
8986 275,912 323,600 日本賃貸
3308 173,161 162,800 日本ヘルスケア
3281 117,496 124,100 GLP
3290 240,308 247,900 Oneリート
3292 115,206 116,500 イオンリート

REIT 2,223,796 2,297,900

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