2017.12.10

ニッセイJリートインデックスファンド買付

結局いろいろ悩んだが、NISA口座でJ-REITの投信を100万円分注文した。この投信のこの3年の値動きはこんな感じ。まあ儲からないかもしれないが、長期的な視点で考えることにする。

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リートが上がらない件

東証REIT指数は相変わらず上げ渋っている。11月下旬に1,700に届きそうだったがまた下落して先週末は1,660あたりである。

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分配金利回りは非常に高いのになんでこんなに安値になっているのか、不思議で仕方がない。

SBI証券のNISA口座は今年はまだ使わないまま120万円枠が残っている。勿論無理して何か買う必要はない。これまで3年続けてバランスファンド(世界経済インデクスファンド)を買っている。こいつの現在の基準価額は22,630円。平均取得単価は19,442円となっている。

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なので、REITを100万円分買おうかと思っている。なぜかというと、株価が世界的に現在上昇しており今株を買うと天井買いの恐れがある、J-REITは上げ渋っており逆に買い時に見える、海外REITはすでに90万円分特定口座で買っている、J-REITは個別銘柄を持っているがいろいろ考えるのが面倒なのでETFもしくは投信に乗り換えたい、など。最初ETFにしようかと思ったが、どうもどのETFも分配金があるのでNISA口座だと再投資がややこしそうなので、分配金の出ない投信がいいかと考えた。

で、少し調べたのが↓。これは、J-REITのETF(MAXIS Jリート上場投信、1597)と分配金が出ないニッセイJリートインデックスファンドと日経平均のこの1年の比較である。

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緑の日経平均がこの1年で20%近く上昇しているのに対し、J-REITはむしろ下落している。青が投信、赤がETFであるが投信がETFを上回っているのは分配金の有り無しの違いである。分配金なしは要するに分配金分を再投資していると考えればよいが、それでもこの1年はマイナスになっているということになる。こんなんに投資していいのだろうかと、ちょっと思うが、まあいいか。

ちなみに1597の信託報酬は0.25%、ニッセイJリート…の信託報酬は0.27%である。J-REITのETFは出来高がすごく小さくそれもなんだか不安要素である。ETFの場合出来高はあまり気にしないでいいのかもしれないが。

SBI証券で保有している個別J-REITは、買付価格で222万円、現時点の評価額が230万円で含み益はたった7万円にしかなっていない。

8953 398,906 405,800 リテールファンド
8956 327,114 318,300 プレミア
8960 160,170 162,400 ユナ
8966 252,117 278,700 平和
8985 163,406 157,800 JHR
8986 275,912 323,600 日本賃貸
3308 173,161 162,800 日本ヘルスケア
3281 117,496 124,100 GLP
3290 240,308 247,900 Oneリート
3292 115,206 116,500 イオンリート

REIT 2,223,796 2,297,900

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2017.11.25

J-REITがなぜか反転上昇

ずっと下落傾向だった東証REIT指数が、なぜかこの一週間ほど反転上昇している。

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年初以来一貫してJ-REITは下げ続けており、年初に1,850だったのが11月中旬には1,600近くまで沈んでいた。ところがこの一週間ほど反転して上昇し、1,700に届きそうな勢いである。

このところの株価の上昇と裏腹に、J-REITはなぜか安値で燻っていた。逆に分配金利回りは非常に高く軒並み5%を超えていたりする。

理由はわからないが、いったん押したら買っておくチャンスなのか。

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2017.10.29

イオンリート買付、インヴィンシブル(8963)買付、ヒューリックははずれ

イオンリート(3292)は10月25日にSBI証券で115,000円指値で一口買付。権利付は1/7月

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インヴィンシブル(8963)はカブコムで46,000円指値で一口買付た。45,000円に指値を置いている。権利付は6/12月

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ヒューリックリート(3295)は大和証券でPOの申し込みをしていたが当選しなかった。公募が売買できるようになる11月1日期限で公募価格の153,000円でSBI証券に買い指値を入れているが週末の終値が158,000円なのでそこまで下がるかどうか…。権利付は2/8月

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あとはOneリート(3290)もSBI証券で220,000円で買い指値を入れている。11月2日まで。権利付は2/8月

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2017.10.15

東証REIT指数の下落

この1年ほど、東証REIT指数が下がり続けている。逆に個別J-REITの分配金利回りは上昇を続けている。理由はなぜだかよくわからない。

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日経平均株価がここのところ堅調なのと対照的である。↓これはこの1年の日経平均と東証REIT指数の比較である。J-REITは今は買い時なのか?

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分配金狙いでJ-REITの保有割合を増やしてもよいと考えており、以下の2銘柄に注文を入れた。

イオンリート(3292) 115,000x1
インヴィンシブル(8963) 45,000x3

イオンリートは9月に公募増資をしており、この時の公募価格が110,662円だった。応募しておけばよかった。あと、資金に余裕があればOneリート(3290)も欲しい。週末終値は224,400円、分配金利回りは6.4%もある。あとはヒューリックリート(3295)が金曜日に増資を発表している。週末終値は157,100円、分配金利回りは4.24%

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2016.12.04

J-REIT価格の上昇

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トランプラリーでドルも株も上昇しているのに、RETIがぜんぜんダメだった。そもそもREITの動きが冴えないのは、日銀のマイナス金利導入である。金利が下がると連動してJ-REITも下落するため、この半年ほどじりじりと下げ続け、東証REIT指数は11月半ばに1,700近くまで下落している。6月のBREXITで急落した際の1728を割っていた。ただその後、反転上昇しているがこの理由は日銀が指値オペというのを実施したかららしい。今は1,800あたりまで戻している。

REIT価格は日銀による買い入れでやや市場が歪められている傾向にあり、無理やり上げている気がしないでもないが、まあちょっと様子見か。日銀が買い入れるREITは格付けがAA以上なので、偏りも出ているらしい。

○がついているのが格付けAA以上もの。

8960 ユナ ○ 5%以上
8986 日本賃貸
8985 JHR
8956 プレミア ○
3296 日本リート
8953 リテールファンド ○
8966 平和
3281 GLP ○

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2016.11.12

ワールドリートインデックス買増し

先週に続いてニッセイワールドリートインデックスオープンを買増した。約定基準価額は12,530円で10万円分、都合90万円分買ったことになる。

世界のREIT価格はどうも上がらないようでちょっとなんだかなあという感じではある。そのうち回復してくるんだろうか。もう一段下げるようならもう10万円買増して、後は放置か。

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2016.11.06

ニッセイグローバルリートインデックス買増し

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ニッセイグローバルリートインデックスを10万円分買増した。買付基準価額は12,732円。週末の終値は12,145円。投信を買うときのこの日付のずれがいつも気になる。

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J-REITは個別に150万円分程度保有しているので、海外REITはポートフォリオ的にまだ買い増ししてゆく方向と考えている。もう10万円分買い増すか。

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2016.10.30

REITの下落

このところREITがじりじりと下落している。

こちらは東証REIT指数の推移で1,800を割り込んでいる。下落の理由がよくわからない。REITは長期金利が下落すると上昇し、長期金利が上昇すると下落する傾向にある。12月の米国の利上げがこのところ確実視されつつあるようだが、アメリカが利上げするのとJ-REITの上昇はもうひとつ腑に落ちない。

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J-REITだけではなく世界的にREITが値下がりしている気がする。

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こちらはニッセイワールドグローバルリートインデックスの基準価額の推移で、先週末時点で12,597円となっている。この1年でじりじりと値下がりしている。

この投信は8月に13,254円で10万円分買い増ししているが、それからさらに下落している。なんだかおかしいが、10万円買い増しの注文を入れた。これで累計投資額は80万円になる。

どうも円高の影響だけでもない感じがする。こっちこそ米国利上げを織り込んできているのかもしれない。まあ100万円までは買い増しでいいかと思っている。

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2016.08.28

ニッセイグローバルリートインデックスファンド の買い増し

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結局ニッセイグローバルリートインデックスファンドは13,254円で買い増した。投資額は計70万円となった。

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